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Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ? Que permet-elle de faire ? Quel est son régime fiscal ?

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ? Que permet-elle de faire ? Quel est son régime fiscal ?

Publié le : 17/07/2020 17 juillet juil. 07 2020
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Une société civile immobilière (SCI) est une société de gestion ou d’investissement dont l’objet porte sur un ou plusieurs biens immobiliers. Les SCI ont, en général, pour objet de faire construire ou d'acquérir des immeubles en vue de les louer ou de les mettre à la disposition gratuite de leurs associés.

La SCI a deux principaux avantages : elle facilite la détention commune d’un bien immobilier, elle peut également être un véhicule d’investissement immobilier très efficace.

 

  • La SCI facilite la détention d’un bien par plusieurs personnes

La SCI facilite la détention d’un bien par plusieurs personnes et en facilite la transmission. Les associés d’une SCI sont ainsi propriétaires des parts sociales qu’ils peuvent vendre ou transmettre. Les biens immobiliers détenus par la SCI restent la propriété de la SCI.

À cet égard, la détention d’une SCI est avantageuse par rapport à l’indivision qui est une institution permettant également la détention d’un bien.

L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes (les indivisaires) sont titulaires de droits de même nature sur un même bien ou un même ensemble de biens. Par exemple, à l’ouverture d’une succession, les héritiers deviennent indivisaires d’un bien laissé par le de cujus.

Néanmoins, la différence majeure avec la SCI, est que l’indivision n’a pas la personnalité morale, elle constitue, en effet, une modalité d’exercice de droits. Aussi, les actes relatifs à l’indivision doivent-ils être accomplis conjointement par les indivisaires ou par leur mandataire commun. Ainsi, la vente d’un bien immobilier détenu en indivision est soumise à l’accord unanime des indivisaires sous réserve que le refus d’un indivisaire mette en péril l’intérêt commun.

De même, la jouissance des biens placés en indivision suppose :
-          L’accord des autres indivisaires ;
-          Le respect des droits des autres indivisaires ;
-          Le respect de la destination du bien ;
-          Le paiement d’une indemnité aux coindivisaires.

Par ailleurs, la fin de l’indivision peut être provoquée par un indivisaire à l’encontre du souhait des autres indivisaires. Il existe un principe général énoncé au Code civil : nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Le partage peut, en principe, être provoqué à tout moment.

À cet égard, l’indivision peut conduire à des blocages en cas d’intérêts divergents difficiles à concilier. L’indivision fragilise la constitution d’un patrimoine.

À l’opposé, la SCI a un fonctionnement plus souple.

La constitution d’une SCI permet d’éviter le démembrement d'un patrimoine foncier lorsque le de cujus a plusieurs ayants droit. Ces derniers ne peuvent pas, en effet, demander le partage en nature du ou des immeubles composant ce patrimoine puisque leurs droits successoraux portent, non pas sur ces immeubles, mais sur les parts du défunt dans la société civile qui détient les biens.

 

  • La SCI est un outil de gestion et d’investissement efficace

Les SCI sont souvent utilisées pour réaliser des investissements locatifs. Dans ce cas, la SCI permet ainsi à plusieurs personnes de réaliser ensemble des placements immobiliers.

Prenons l’exemple d’un couple qui souhaite acquérir un immeuble de rapport qu’il donne en location. La constitution d’une SCI permet d’acquérir à deux un immeuble. Les époux pourraient apporter en fonds propres une partie du prix, l’autre partie pouvant être financée par le biais d’un prêt consenti par une banque.

Les loyers serviront à financer le prêt, les intérêts financiers versés par la SCI seront déductibles de son résultat. Certains frais occasionnés par des travaux pourront également être déductibles. L’effet de levier dont bénéficie la SCI dans cette hypothèse peut augmenter sa rentabilité économique.

Le pourcentage de détention des parts peut varier en fonction de l’apport respectif de chacun. De même, il est possible d’aménager les clauses du statut relatifs aux pouvoirs de la gérance, à la cessibilité des parts. La disparité des revenus ou/et des apports de chaque membre du couple est pris en compte.

Cette détention commune de la SCI se conjugue avec une neutralité fiscale : tout est fait comme si la SCI n’est pas un sujet fiscal, les véritables contribuables restent les personnes physiques associées.

Par exemple pour le cas d’une SCI familiale qui détient un immeuble, la neutralité fiscale se traduit de la manière suivante :
-          Les loyers perçus sont imposés en tant que revenus fonciers pour les associés ;
-          Les plus-values réalisées en cas de cession des parts sociales sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers ;
-          La valeur des titres sociaux est soumise à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
-          Les droits de mutation, à titre onéreux comme à titre gratuit, sont quasiment les mêmes qu’en cas de détention directe de l’immeuble.

 

  • La SCI permet d'organiser de la meilleure façon la transmission d'un patrimoine

Il est possible pour les associés d’anticiper la transmission de leur patrimoine immobilier tout en gardant la main sur la gestion de la SCI. Le couple ayant constitué une SCI peut ainsi démembrer les parts sociales, en se réservant l’usufruit et en consentant une donation de la nue-propriété à leurs enfants.

Dans cette hypothèse, la réunion ultérieure de la pleine propriété se fera en franchise d’impôt.


La SCI n’a pas que des avantages. La vie d’une SCI s’accompagne de formalismes particuliers. La constitution d’une SCI requiert la rédaction d’un statut. La SCI a une personnalité juridique et est assujettie en tant que telle à certaines obligations juridiques comme la tenue d’assemblées générales. Elle doit tenir  une comptabilité.

 

  • Régime fiscal des SCI

Les SCI relèvent, en principe, du régime fiscal des sociétés de personnes : leurs résultats sont déterminés et calculés au niveau de la société, mais ils sont imposables entre les mains de leurs associés, à concurrence des droits de ceux-ci dans les bénéfices sociaux (article 8 et suivants du Code général des impôts).

Elles peuvent être assujetties sur option à l’impôt sur les sociétés.

Lorsqu’elles exercent une activité commerciale, les SCI sont obligatoirement soumises à l’impôt sur les sociétés.

Le cabinet d’avocat fiscaliste à Épône, dans les Yvelines (78), vous accompagne, notamment, à Paris, Lyon ou Marseille dans la constitution de votre SCI ou/et dans la gestion juridique et fiscale y afférente.
 
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